Nekilnojamojo turto ekspertė Rasa Mitkienė, kaip ir visi, šiuo metu griežtai laikosi karantino, tačiau, žymiai išaugus domėjimuisi nekilnojamuoju turtu, nuobodžiauti neturi laiko – klientus nuolat konsultuoja nuotoliniu būdu. „Tiesą sakant, dabar sulaukiu daugiau norinčių pasikonsultuoti dėl gyvenamojo būsto keitimo skambučių nei anksčiau. Pasirodo, priverstinai laiką leisdami su šeimomis namie žmonės įvertino namų pliusus bei minusus ir suprato, kad neišvengiamai reikia pokyčių“, – šypsosi darbingai nusiteikusi R. Mitkienė.
Rasa, papasakokite, kaip šiandien gyvena ir dirba nekilnojamojo turto brokeriai?
Šiuo metu nekilnojamojo turto brokeriai, kaip ir visi Lietuvos žmonės, gyvena karantino režimu. Tačiau tikrai netinginiauja ir neturi kada nuobodžiauti. Galima sakyti, kad ruošiasi aktyvumo bangai, kuri turėtų prasidėti vos tik pasibaigs karantinas. Dabar kaip niekada suaktyvėjo nekilnojamojo turto savininkai: realiai įvertinę savo gyvenamąjį būstą, vieni pajuto, kad butas per ankštas, kiti – kad per didelis, treti pagaliau nusprendė išsikraustyti iš nuomojamo būsto ir įsigyti nuosavą. Pagal tai, koks sujudimas šiuo metu vyksta rinkoje, galima sakyti, kad dabar tinkamas metas ruoštis parduoti nekilnojamąjį turtą. Žmonės turi laiko, todėl nemažai jo skiria savo svajonių namų paieškai.
Kokių klausimų šiuo metu sulaukiate daugiausia?
Kiekvieną dieną sulaukiu nemažai potencialių klientų skambučių. Vieni nori tiesiog pasikonsultuoti, kiti planuoja realius namų pardavimo ar įsigijimo žingsnius. O klausimai labai įvairūs: kada bus tinkamiausias laikas parduoti, kaip kis nekilnojamojo turto kainos ir t. t. Tačiau pagrindinis daugelio besidominčių nekilnojamuoju turtu klausimas: ar verta jį parduoti dabar, ar visgi geriau kiek palaukti?
Tiesą sakant, šiandien sunku atsakyti, kiek ši krizė užsitęs ir kaip paveiks nekilnojamojo turto rinką, todėl jei norisi pokyčių, vadinasi, atėjo tam metas. Rasti svajonių namus tikrai nėra lengvas uždavinys. Tai kainuoja ir daug laiko, ir energijos. O dabar kaip tik suaktyvėjo nekilnojamojo turto paklausa, potencialūs pirkėjai aktyviai ieško naujų namų. Atrodo, kad rinkoje gyvenamųjų būstų – labai daug, bet kai pradedi gilintis ir ieškoti, supranti, kad tai tikras iššūkis. Turi tikti viskas: rajonas, būsto statyba, aukštas, kaina, į kurią pusę langai, ar yra šalia vaikams mokykla ir kiti dalykai.
Radus tokius namus, kuriuose su džiaugsmu norėtųsi gyventi, nerekomenduoju laukti, kol galbūt po kelerių metų keliais tūkstančiais eurų nukris kaina. Man atrodo, kad dabar pats tinkamiausias laikas pradėti ruošti nekilnojamąjį turtą parduoti. Nes būtent dabar žmonės suaktyvėjo ir tikrai daug laiko praleidžia ieškodami naujų savo svajonių namų.
Kodėl žmonės staiga panoro pokyčių?
Telefoninio pokalbio metu dabar aptariame ir išsiaiškiname tai, ką anksčiau aptardavome per pirmąjį susitikimą prie puodelio kavos. Išsiaiškiname priežastis, kodėl norisi keisti gyvenamąjį būstą, finansines aplinkybes, ar turi kreditą, ar naujam būstui taip pat reikės kredito, kokios galimybės jį gauti. Tai labai svarbūs momentai, kuriuos reikia išsiaiškinti dar pirmojo pokalbio metu. Ir tik išsiaiškinę, kokią klientas turi svajonių namų viziją, sudėliojame būsto keitimo planą ir imamės konkrečių veiksmų.
Šeimos, gyvendamos su mažais vaikais nedideliuose butuose, suprato, kad visgi vaikus būtų patogiau auginti nuosavame name su uždaru kiemu, žole ir aukšta tvora. Daugelis šiuo metu išsinuomojo sodybas, tačiau jau ieško ir nuosavų namų. Vyresnio amžiaus poros pastebėjo, kad dviese gyvendami keturių kambarių bute ar nuosavame name naudojasi tik dviem kambariais, o kitų net nepraveria. Įvertino, kad nefunkcionalų didelį būstą geriau iškeisti į mažesnį ir turėti santaupų. Žmonės pagaliau stabtelėjo, turėjo laiko apsidairyti ir įvertinti, kas jiems naudinga ir reikalinga, o kas – perteklius.
Kada, jūsų nuomone, reikėtų keisti gyvenamąjį būstą?
Jei jau sukirbėjo tokia mintis, vadinasi, tikrai laikas. Arba tuomet, kai tik pasidaro nepatogu gyventi. Viskas gyvenime keičiasi. Keičiasi mūsų šeimyninė padėtis, finansinės galimybės, poreikiai, todėl suprantama, kad reikia keisti ir būstą. Tai natūralus augimas, prisitaikymas prie pasikeitusių pomėgių ir galimybių. Namai privalo mums tarnauti taip, kad juose būtų patogu ir gera. Nėra vieno namo pavyzdžio, kuriame visiems būtų patogu, nes žmonės – skirtingi. Todėl labai svarbu pajausti, ko iš tiesų reikia ir norisi jums. Esu ne kartą mačiusi, kaip, pakeitus namus, keičiasi žmonių likimai.
Naujuose namuose žmogus tarsi atgimsta, sužydi, staiga atsiranda noro ir energijos iš naujo kurti gyvenimą, gražinti aplinką. Viskas tarsi atgyja, įgauna naują kvėpavimą. Žinoma, gali būti ir atvirkščiai: pasidavęs artimųjų įtakai arba priverstinai priėmęs nemielą širdžiai sprendimą žmogus užsisklendžia, ilgisi senųjų namų, kaimynų, net depresija suserga. Aš tikiu, kad tinkamai parinkti namai gali iš esmės pakeisti žmogaus likimą. Nauja erdvė – nauja energija. Todėl visada sakau, kad tinkami gyvenimo pokyčiai praskaidrina mūsų kasdienybę įnešdami naujų spalvų.
Kokie didžiausi pavojai slypi perkant nekilnojamąjį turtą ir kaip patartumėte jų išvengti?
Daugiausia pavojų pasitaiko senos statybos namuose, o ypač daugiabučiuose, todėl pirkėjai, įsigydami senos statybos butą ar namą, turi būti itin atidūs. Geriausia pasitarti ar pasikonsultuoti su prityrusiu specialistu. Pavyzdžiui, pasitaiko atvejų, kad būstas parduodamas su netvarkingais turto dokumentais, gali būti slepiamas jo areštas, įsiskolinimai. Viena dažniausių ir, ko gero, rimčiausių problemų yra slepiamas būsto įsiskolinimas. Pasitaiko net tokių atvejų, kai įsiskolinimas viršija parduodamo būsto kainą. Tokiais atvejais geriausiai problemą išsprendžia nekilnojamojo turto brokeriai: jie iškart gali patikrinti, ar būstas neturi skolų, o jei turi – įvertinti, ar prasminga su skolomis pirkti. Brokeris geriausiai gali įvertinti situaciją ir pravesti derybas.
Kiek mažesni, bet taip pat rimti pavojai yra slepiami būsto defektai. Pavyzdžiui, pelėsis, tarakonai, kinivarpos ar nemalonūs kaimynai, iš kurių būsto sklinda nekokie kvapai. Žinoma, didžiulė problema yra ir sena elektros instaliacija, seni vandentiekiai. Labai svarbu, kad pirkėjas butą apžiūrėtų ne tik dienos metu, bet ir vakare. Tuomet išryškės parkavimo problemos, matysis vakarinis apšvietimas. Taip pat rekomenduoju bent keletą rytų ir vakarų „pasimatuoti“ maršrutą nuo potencialių namų iki darbo. Tuomet tiksliai bus aišku, kaip gyvenant naujoje vietoje atrodys kasdienė rutina. Įgudusi nekilnojamojo turto brokerio akis daugelį šių problemų pamato ir identifikuoja iš karto.
Todėl geriau pasikliauti profesionalais, nei rizikuoti, ypač jei tai pirmas jūsų gyvenamasis būstas. Tiesa, dar vienas labai svarbus momentas, kurį daugelis pamiršta, yra tas, kad perkant nekilnojamąjį turtą dar derybų metu reikia detaliai aptarti, ką būsto pardavėjas paliks bute, o ką pasiims. Nes tai, kas atrodo savaime suprantama vienai pusei, gali būti visiškai nesuprantama kitai. Ir dėl to labai dažnai kyla konfliktų. Pirkėjui atrodo, kad pardavėjas turi palikti šviestuvus, karnizus, užuolaidas ar įmontuotą buitinę įrangą, tačiau jei nebus aptarta ir sutarta iš anksto, pardavėjas neprivalo to daryti.
Kaip manote, kokiems svarbiausiems dalykams bute ar name nevalia taupyti ir kodėl?
Be jokios konkurencijos šioje kovoje laimi langai, grindys, medinės palangės, sanitariniai mazgai, ventiliacija ir durys. Tai pamatas, kurį labai sunku pakeisti. Todėl geriau jau ant pigesnės sofos sėdėti ar į mažesnį televizoriaus ekraną žiūrėti, bet šitiems dalykams tikrai nevalia taupyti. Neverta investuoti į sienų dekorą, kurį vėliau sudėtinga pakeisti, be to, jis labai apsunkina interjerą. Visi šiandien madingi „must have“ interjero daikčiukai yra menkaverčiai ir neturi jokios išliekamosios vertės.
Žinantys pinigų vertę visada geriau investuos į dar vieną nekilnojamąjį turtą ir jį išnuomos, kad užsitikrintų papildomų pajamų. Visais laikais taip buvo ir dabar niekas nepasikeitė – saugiausia investicija yra į nekilnojamąjį turtą. Šeimos, kuriose nekilnojamasis turtas ar verslas yra paveldimi, perduodami iš kartos į kartą, dažniausiai linkusios tyliai mėgautis komfortu ir labai saugo privatumą.
Kodėl verta savo nekilnojamojo turto pardavimą patikėti brokeriui, o ne pačiam bandyti parduoti?
Visada sakau, kad kiekvienas turi dirbti savo darbą. Pardavimas ir derybos – tikrai ne kiekvienam. Tam reikia ir žinių, ir įgūdžių. Tačiau jei žmogus turi laiko ir galimybių „žaisti pardavimo procesą“ ir yra susitaikęs, kad gali patirti finansinių nuostolių, tuomet jam tikrai nereikia nekilnojamojo turto brokerio. Geras brokeris per metus parduoda keliasdešimt skirtingų nekilnojamojo turto objektų, todėl turi patirties, žinių bagažą ir puikius pardavimo įgūdžius, kurių reikia geriems pardavimo sandoriams sudaryti.
Profesionalus pardavėjas turi patirties, kaip reikia bendrauti su skirtingų tautybių, charakterių ir vertybių žmonėmis, todėl jo derybiniai įgūdžiai ir profesionalumas turi didžiulę įtaką sėkmingam sandoriui sudaryti. Be to, labai svarbu aiškiai suprasti, kokias paslaugas suteikia nekilnojamojo turto brokeris. Į jo teikiamas paslaugas įskaičiuota būsto rinkos analizė, apžiūros, dokumentų parengimas tiek preliminariai, tiek notarinei sutartims ir viso proceso sklandžios eigos užtikrinimas. O tai reiškia, kad nekilnojamojo turto brokeriui perleidžiate visus didžiausius rūpesčius, susijusius su jūsų būsto pardavimu. Vis dar pasitaiko atvejų, kai žmonės galvoja, kad vos paskambinę nekilnojamojo turto brokeriui turės mokėti už konsultaciją. Svarbu žinoti, kad nekilnojamojo turto brokeris – ne advokatas ir jam vien už konsultaciją mokėti nereikia.
Renkantis brokerį, visada rekomenduoju pasikalbėti bent su keliais ir išsirinkti tą, su kuriuo lengviausiai randate bendrą kalbą arba kuris labiausiai vertas Jūsų pasitikėjimo. Juk brokeriai – žmonės su savo charakterio savybėmis, bendravimo ypatumais, todėl turite pajausti, kad tai žmogus, kuriuo galite visiškai pasitikėti. Komisiniai mokesčiai brokeriui sudaro 3–4 procentus nuo parduodamo turto vertės ir mokami tik sėkmės atveju. Natūralu, kad jo tikslas visada bus kuo pelningiau ir kuo greičiau sudaryti sandorį ir imtis naujo. Noriu atkreipti dėmesį, kad brokeris iš kliento negali pinigų imti iš anksto arba prašyti avanso, nes tai būtų neteisėta. Pardavimo proceso metu visos su būsto pardavimu susijusios išlaidos gula ant brokerio, o ne ant būsto savininko pečių, todėl šeimininkai nepatiria jokių nuostolių.